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sábado, 3 de mayo de 2008
viernes, 2 de mayo de 2008
Como pedir creditos inmobilarios
Existen diferentes tipos de crédito: hipotecarios, prendarios o personales.
El cliente que toma un crédito de un banco debe afrontar otros costos además de la tasa de interés, que son importantes en el costo total del crédito. Esos costos conforman el llamado Costo Financiero Total (CFT), que incluye gastos administrativos, de otorgamiento, de información al cliente, de seguro y otros. En la publicidad de sus créditos, las entidades deben adjudicarle al CFT mayor o igual importancia - en términos de tamaño y
2. Elección de la vivienda
¿Qué sistemas de financiación existen?
Podrá elegir entre financiar su crédito bajo dos sistemas que combinan de distinta manera el capital e intereses que conforman las cuotas: Sistema Francés o Sistema Alemán.
En el sistema francés, las cuotas (capital + intereses) son iguales y consecutivas. Por medio de este sistema, al comienzo del crédito, usted paga una proporción mayor de interés y menor de capital, que se invierte a lo largo del crédito. Si usted toma su crédito bajo este sistema a tasa variable, tiene que tener en cuenta que las cuotas pueden modificarse en función de la variación de la tasa. El monto del capital a cancelar por cada una de las cuotas se mantiene constante y el de interés va decreciendo a lo largo del período del crédito.
En el sistema alemán, las cuotas son decrecientes en su monto porque se amortiza más capital al principio.
En ambos sistemas, los intereses se aplican sobre el saldo del capital adeudado.
La conveniencia de uno u otro sistema depende de cada caso, y más concretamente de la proyección de ingresos que usted tiene. Si cree que su ingreso permanecerá estable hasta la cancelación total del préstamo, entonces lo más indicado puede ser el sistema alemán, pues se paga una mayor cantidad de capital al principio del cronograma. Pero si cree que su ingreso subirá en los próximos años, el sistema francés puede ser mejor porque las cuotas de los pagos son iguales y por ende su peso en el presupuesto mensual será menor al subir la columna de ingresos.
El cliente que toma un crédito de un banco debe afrontar otros costos además de la tasa de interés, que son importantes en el costo total del crédito. Esos costos conforman el llamado Costo Financiero Total (CFT), que incluye gastos administrativos, de otorgamiento, de información al cliente, de seguro y otros. En la publicidad de sus créditos, las entidades deben adjudicarle al CFT mayor o igual importancia - en términos de tamaño y
tiempo - que la que se otorgue a informar el nivel de la tasa nominal anual, tanto si se difunde esta última variable como si se trata de la cantidad de cuotas y/o su importe.
Las entidades financieras no pueden cobrar costos que no hayan sido incluidos en elcontrato firmado con el cliente.
Además, la tasa del crédito puede ser fija o variable. En el caso de la cuota fija, ésta permanece inalterable hasta el pago de todo el capital. Si la cuota es variable, puede ser modificada por el banco de acuerdo a ciertas tasas que utilizan como referencia.
Mediante el Régimen de Transparencia del Banco Central, pueden compararse los costos mencionados entre entidades.
Para el caso de tomar un crédito hipotecario, será bueno tener en cuenta los siguientes consejos:
1. Elección del barrio
- Los medios de transporte público que lo circulan
- Espacios verdes
- Centros comerciales
- Distancia a su lugar de trabajo
- Centros educacionales y de salud
- Nivel de seguridad
2. Elección de la vivienda
- Solicite certificado de dominio del inmueble y certificados de inhibición del propietario en el registro de la Propiedad antes de la firma del boleto. Para conocer si la propiedad tiene alguna hipoteca o embargo y si posee alguna inhibición sobre el inmueble.
- Si compra a través de una inmobiliaria, ratifique la comisión de venta antes de cerrar la operación.
- Verifique la orientación: (Este) recibe el sol por la mañana. (Norte) recibe sol durante todo el día. (Oeste) recibe el sol por la tarde y provoca que la vivienda sea calurosa y (Sur) no recibe el sol durante todo el día, por lo tanto las viviendas son más frías.
- Observe la distribución del inmueble, una buena distribución permite aprovechar al máximo los metros cuadrados. Es conveniente que el lavadero sea independiente de la cocina.
- Verifique el funcionamiento de los artefactos sanitarios.
- Verifique posibles humedades bajo ventanas, cielo rasos y cimientos.
- Compruebe si existen pérdidas de gas, solicite abrir las llaves de paso.
- Verifique que todas las puertas y ventanas cierren correctamente.
- Averigüe el costo de los impuestos, de los últimos períodos.
- Evalúe la iluminación natural del inmueble. En el caso de que elija un departamento, tenga en cuenta también lo siguiente:
- Averigüe el costo de las expensas, solicitando que le muestren los recibos de expensas del último año.
- Solicite una copia del código de copropiedad, donde podrá observar el porcentaje asignado a la propiedad, verificar la existencia de bauleras, si las cocheras son fijas o móviles y si la unidad es apta para uso profesional.
- Averigue la antigüedad del inmueble. Cuándo fue la última vez que se realizaron las mejoras en el edificio. Antigüedad y estado de las cañerías del inmueble y del edificio.
- Observe cuántos departamentos hay por piso y si hay oficinas.
- Tenga en cuenta que un departamento en pisos bajos o en el último piso tendrá mayores riesgos. El último piso puede presentar problemas de filtraciones y de humedad. Los departamentos en pisos bajos suelen tener poca iluminación natural.
- Recuerde que los Honorarios y Gastos de Escribanía se generan en toda operación de compraventa, aún en aquellas en las que no intervenga un Crédito Hipotecario.
¿Qué sistemas de financiación existen?
Podrá elegir entre financiar su crédito bajo dos sistemas que combinan de distinta manera el capital e intereses que conforman las cuotas: Sistema Francés o Sistema Alemán.
En el sistema francés, las cuotas (capital + intereses) son iguales y consecutivas. Por medio de este sistema, al comienzo del crédito, usted paga una proporción mayor de interés y menor de capital, que se invierte a lo largo del crédito. Si usted toma su crédito bajo este sistema a tasa variable, tiene que tener en cuenta que las cuotas pueden modificarse en función de la variación de la tasa. El monto del capital a cancelar por cada una de las cuotas se mantiene constante y el de interés va decreciendo a lo largo del período del crédito.
En el sistema alemán, las cuotas son decrecientes en su monto porque se amortiza más capital al principio.
En ambos sistemas, los intereses se aplican sobre el saldo del capital adeudado.
La conveniencia de uno u otro sistema depende de cada caso, y más concretamente de la proyección de ingresos que usted tiene. Si cree que su ingreso permanecerá estable hasta la cancelación total del préstamo, entonces lo más indicado puede ser el sistema alemán, pues se paga una mayor cantidad de capital al principio del cronograma. Pero si cree que su ingreso subirá en los próximos años, el sistema francés puede ser mejor porque las cuotas de los pagos son iguales y por ende su peso en el presupuesto mensual será menor al subir la columna de ingresos.
Nueva ley en la provincia de Buenos Aires
Suspenden los juicios hipotecarios
La medida alcanza a las ejecuciones de inmuebles cuya valuación fiscal no supere los $ 200.000; regirá por 365 días hábiles
LA PLATA.- La Legislatura de la provincia de Buenos Aires suspendió ayer las ejecuciones hipotecarias de viviendas únicas de hasta $ 200.000 de valuación fiscal en territorio provincial por el término de 360 días hábiles. La norma beneficiaría a unos 750.000 deudores que mantienen deudas hipotecarias.
La aprobación se hizo durante una sesión convocada sorpresivamente en la que apenas se logró reunir el quórum mínimo en la Cámara de Senadores provincial y en medio de una protesta de deudores que reclamaban en la calle. Se trata de la prórroga de la ley 13.390 a partir de la fecha de su vencimiento -que operó el 22 de octubre último-, que suspende las ejecuciones hipotecarias de las viviendas únicas familiares en todo el territorio de la provincia, siempre y cuando la valuación fiscal no supere los $ 200.000.
La ley, que ahora deberá ser promulgada por el Poder Ejecutivo provincial, no sólo se limita a las viviendas únicas o particulares. También incluye la suspensión de las ejecuciones judiciales hipotecarias para aquellos inmuebles que constituyan una unidad productiva pequeña o mediana, y cuya actividad sirva de sustento laboral a aquel quien se encuentra por ser ejecutado judicialmente como deudor hipotecario. Es decir que la norma bien podría alcanzar a deudores hipotecarios cuyas garantías sean comercios, pequeños establecimientos comerciales o alguna unidad productiva agrícola de reducidas dimensiones.
Recientemente los senadores provinciales habían aprobado un proyecto para suspender las ejecuciones hipotecarias, sustancialmente diferente al aprobado ayer. Básicamente, las diferencias estaban en los plazos y el nivel de valuación fiscal. Esa iniciativa pasó a la Cámara de Diputados provincial, donde se encontraba a la espera de su tratamiento. Ahora, el anterior proyecto terminará en el archivo.
La sesión de ayer se desarrolló con el quórum mínimo y se trató solamente este tema, que finalmente se aprobó. Trece de los senadores que dieron quórum fueron aportados por el Frente para la Victoria, nueve por el justicialismo y dos por la Unión Cívica Radical. Los 24 legisladores presentes votaron el proyecto por unanimidad.
La iniciativa fue elaborada por el diputado Alfredo Antonuccio (FPV), que también fue el autor de la prórroga anterior, contenida en la ley 13.390. El legislador estimó que el problema afecta a entre 500.000 y 750.000 personas que mantienen deudas en el ámbito de la provincia.
En la nueva norma, el monto de valuación fue duplicado: pasó de los anteriores $ 100.000 a los 200.000. El diputado Antonuccio aclaró que la ley abarca a deudores de todo tipo, sea que estos mantengan deudas con el sistema financiero o fuera de él. Es decir que también alcanzará a las deudas que se mantienen con las escribanías.
Sin solución definitiva
"Subimos el piso de las valuaciones porque encontramos muchos casos de gente que tenía en su vivienda una unidad productiva y esto la encarecía. Es cierto que así beneficiamos a gente que puede estar en mejor posición, pero preferimos correr el riesgo", explicó el legislador kirchnerista, en diálogo con LA NACION. "Si bien esto no constituye una solución definitiva al problema que aqueja a miles de bonaerenses, constituye una herramienta con la que puedan contar los deudores hipotecarios", señaló Antonuccio, para quien de ahora en más se deberá avanzar para buscar una salida que resuelva lo que ocurrirá con las deudas hipotecarias.
Sin embargo, admitió que para ello hay que juntar a las partes. "Esa es nuestra responsabilidad como Estado", dijo.
En tal sentido, el autor de la ley estimó que, según su criterio, "el Gobierno debe participar activamente en la solución de este drama que alcanza a mucha gente y que fue afectada en buena medida por la situación económica que explotó en 2001, por la cual la clase dirigente debe responder".
Por Pablo Morosi corresponsal en La Plata
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